公司现有4000多平米办公楼聘了一个物业公司进行管理，如何对他们进行管理考评哪位高人指点一下具体细则?

。呵呵让他们公司把当时进来管理时的服务方案拿过来，能按50%的标准进行管理就合格了
 

你先看看人家一年能挣多少,你再考核,要不也是白搭.
 

应该按照你们签订的物业服务合同中规定的服务质量进行考评。
 

你好，个人认为4000多平米的办公楼物业服务合同要看主要是约定的哪些方面？一般性的物业管理应该是保洁、保安、维修这几个方面着手，客服方面有一个管理者，对他们的考评主要是根据合同约定的服务内容进行检查、监督，第一要检查岗位制度是否健全；第二检查保安是否有精气神，门岗人员进出是否管理到位，记录是否完整；第三检查卫生是否达到标准，保洁是否及时；第四检查维修是否及时有效；管理人员有多少时间在现场?
 

按照他们提供的管理方案和标准，进行考核咯。也可以按《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》。 
序号 标准内容 规定分值 评分细则
一 基础管理 22  
 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合1.0，不符合0
 2、己办理接管验收手续 1 符合1.0，不符合0
 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0，不符合0
 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0
 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 1 完善1.0，基本完善0.5，不完善0
 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 符合1.0，不符合0
 11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1:着装及标志符合0.3，不符合0
 l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1 执行有关规定0.5，未执行0；公开0.5未公开0
 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 1 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1
 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 1 每发现一处不符合扣0.2
 17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1
 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 2 建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。
二 房屋管理与维修养护 9  
 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署 1 符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5
 3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1 符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.5
 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.1
 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.5
三 共用设备管理 35  
 （一）综合要求 4  
 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
 2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
 3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 1 符合1.0，不符合0
 4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合1.0，不符合0
 （二）供电系统 3  
 1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1  
 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
 3.备用应急发电机可随时起用 1 符合1.0，不符合0
 （三）弱电系统 2  
 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 1 符合1.0，发现一处不符合扣0.5
 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 （四）消防系统 5  
 1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 1 发现一处不符合扣0.5
 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 1 每发现一处不符合扣0.2
 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 1 符合1.0，责行人不明确每发现一处扣0.2 
 4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 1 无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
 5、无火灾安全隐患 1 每发现一处安全隐患扣0.5
 （五）电梯系统 6  
 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合1.0，不符合0
 2、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 1 每发现一处不符合扣0.2
 3、轿厢、井道、机房保持清洁 1 符合1.0，不符合0
 4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 1 符合1.0，不符合0
 5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 1 符合1.0，不符合0
 6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合1.0，不符合0
 （六）给排水系统 9  
 1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 2、设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏 1 每发现一处不符合扣0.2
 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5
 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2
 5、限水、停水按规定时间通知住用户 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 8、制定事故应急处理方案 1 无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5
 （七）空调系统 3  
 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 3、制订中央空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5
 （八）供暖供气系统 3  
 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常  1 符合1.0，不符合0
 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣0.2
 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃  1 符合1.0，不符合0
四 共用设施管理 4  
 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
 2、共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
 4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
五 保安及车辆管理 9  
 1、大厦基本实行封闭式管理 1 符合1.0，不符合0
 2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责 2 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
 3、结合大厦特点，制订安全防范措施 1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2
 4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 6、室内停车场管理严格，出入登记 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 7、非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0
 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合1.0，不符合0
六 环境卫生管理 10  
 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 1 未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2
 3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 2 每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
 5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
 6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1.0，不符合0
 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 1 每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5
七 绿化管理 4  
 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 1 长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1分
 3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 1 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.5
八 
  精神文明建设 3  
 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
九 
  管理效益 4  
 l、物业管理服务费用收缴率98％以上 2 每降低1个百分点扣0.5
 2、提供便民有偿服务，开展多种经营  1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
 3、本大厦物业管理经营状况  1 盈利1.0，持平0.5，亏本0